Thị trường bất động sản Trung Quốc đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể khi người mua nhà ngày càng ưu tiên sử dụng Quỹ Dự phòng Nhà ở (Housing Provident Fund - HPF), một chương trình tiết kiệm do chính phủ bảo trợ, như một giải pháp thay thế hiệu quả cho các khoản vay thế chấp thương mại từ ngân hàng. Với quy mô tài sản quản lý (AUM) đạt 10,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tương đương 1,5 nghìn tỷ Đô la Mỹ), HPF vốn được thiết kế để hỗ trợ khả năng chi trả nhà ở cho người dân.

Trong bối cảnh các ngân hàng Trung Quốc siết chặt chính sách cho vay thế chấp do áp lực biên lợi nhuận (net interest margin) và lo ngại về chất lượng tài sản, vai trò của HPF càng trở nên nổi bật. Dư nợ cho vay thế chấp của HPF đã vượt quá dư nợ của các tổ chức cho vay truyền thống, đạt 8,1 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm ngoái. Theo ông Chen Wenjing, Giám đốc Nghiên cứu tại China Index Holdings Ltd., “Đây là công cụ chính sách hàng đầu trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản.” Ông nhấn mạnh thêm, “Thị trường bất động sản đang chịu áp lực kéo dài, và chính quyền địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm bớt gánh nặng thế chấp cho người dân.”

Mô hình HPF, được Trung Quốc học hỏi từ Singapore cách đây ba thập kỷ, yêu cầu cả người lao động và người sử dụng lao động đóng góp hàng tháng vào quỹ. Đổi lại, quỹ cung cấp các khoản vay thế chấp với lãi suất ưu đãi so với thị trường. Sự gia tăng tầm quan trọng của HPF diễn ra trong bối cảnh các ngân hàng đối mặt với tình trạng thu hẹp biên lợi nhuận, tăng trưởng lợi nhuận suy yếu và tỷ lệ nợ xấu (non-performing loan - NPL) gia tăng.

Việc nới lỏng chính sách tín dụng thế chấp thông qua HPF là một động thái quan trọng nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc vốn đang trải qua giai đoạn suy thoái kéo dài. Theo phân tích của bà Kristy Hung từ Bloomberg Intelligence, doanh thu theo hợp đồng của 100 công ty phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc dự kiến sẽ giảm ít nhất 10% trong năm nay, xuống còn khoảng 3,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ, giảm hơn 30% so với mức đỉnh năm 2020. Dữ liệu tháng 5 cho thấy đà suy giảm doanh số tiếp tục diễn ra. Country Garden, một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu, ghi nhận doanh thu tháng 5 giảm 28%, phản ánh sự lo ngại của người mua nhà về tình hình tài chính của công ty và triển vọng thị trường nói chung.

Trong quá khứ, HPF thường ít được sử dụng hiệu quả do các hạn chế về điều kiện vay. Người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu thường kết hợp các khoản vay thế chấp khác nhau: một phần lớn từ ngân hàng với lãi suất cao hơn và một phần nhỏ hơn, lãi suất thấp hơn từ HPF. Tuy nhiên, số tiền vay từ HPF bị giới hạn bởi nhiều yếu tố, bao gồm số tiền đã đóng góp vào quỹ và tình trạng hôn nhân. Ngoài ra, người vay cũng có thể bị hạn chế sử dụng tiền vay từ quỹ để trả tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, từ năm ngoái, nhiều thành phố đã nới lỏng các quy định liên quan đến cho vay mua nhà từ HPF. Theo dữ liệu từ China Index Holdings, ít nhất 50 thành phố và đô thị đã điều chỉnh các điều kiện cho vay, bao gồm cả việc tăng hạn mức vay. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (People’s Bank of China - PBOC) gần đây cũng đã hạ lãi suất cho các khoản vay thế chấp từ HPF, hiện thấp hơn 0,9 điểm phần trăm so với lãi suất thế chấp thương mại.

Hoạt động cho vay của HPF cũng tăng lên. Tại Bắc Kinh, 33% các khoản vay thế chấp trong năm ngoái đến từ HPF, tăng so với mức 29,4% vào năm 2020, thời điểm trước khi cuộc khủng hoảng bất động sản nổ ra. Tuy nhiên, theo nhà phân tích bất động sản Liu Jieqi của UOB Hong Kong, mặc dù việc cắt giảm lãi suất gần đây giúp giảm chi phí đi vay cho người mua nhà khoảng 3%, đây vẫn là một mức giảm tương đối nhỏ và khó có thể thúc đẩy doanh số bán hàng đáng kể. Ông nhận định, “Đây cho thấy nỗ lực của chính phủ, nhưng để có sự phục hồi toàn diện trên thị trường bất động sản, cần có sự thực thi hiệu quả các chính sách và cải thiện triển vọng kinh tế.”

Hiện tại, HPF đang phần nào lấp đầy khoảng trống tín dụng do hệ thống ngân hàng để lại sau khi cắt giảm cho vay do lo ngại về lợi nhuận và nợ xấu. Dư nợ cho vay mua nhà của HPF đã tăng 3,4% trong năm 2024, trong khi dư nợ cho vay mua nhà của các ngân hàng giảm 1,3%. Không giống như các ngân hàng, HPF có nguồn tài chính dồi dào và ổn định để mở rộng hoạt động cho vay. Với sự đóng góp từ gần 180 triệu người lao động và người sử dụng lao động trên cả nước, quỹ có quy mô 10,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ tính đến năm 2024.

Eli Zhang, một nhà nghiên cứu khoa học máy tính, là một ví dụ điển hình về người mua nhà trẻ tuổi được hưởng lợi từ HPF. Người phụ nữ 30 tuổi này đã mua một căn hộ rộng 65 mét vuông ở vùng ngoại ô Bắc Kinh vào năm 2023. Từ đó đến nay, Zhang đã sử dụng các khoản vay từ HPF để thanh toán một phần khoản vay thế chấp 550.000 Đô la Mỹ của mình. “Các khoản vay từ HPF có lãi suất ngày càng thấp hơn,” Zhang chia sẻ. “Nhờ quỹ này, khoản vay thế chấp mua nhà của tôi có chi phí khá hợp lý.” Hiện tại, Zhang đang trả mức lãi suất khoảng 2,85% cho khoản vay từ HPF.

---

Source: VNECONOMY
This article has been adapted from its original source.